4. Отсутствие вредителей.

Скорее всего, вы увидите в нью-йоркских домах множество разной живности, и не всегда эти встречи будут приятными (например, до переезда в Нью-Йорк я даже не представляла, что в квартире могут быть мыши). Лендлорд обязан содержать здание в чистоте и не допускать появления мышей или тараканов в доме. Это требование местного закона 55, принятого в 2018 году. Если в квартире есть мыши, крысы или тараканы или вы видели их в местах общего пользования (подъезды, холлы, лифты), то это является нарушением, и арендодателю грозит штраф. Владельцы многоквартирных домов также обязаны ежегодно проверять помещения на наличие аллергенов, включая мышей, крыс, тараканов и плесень.

Что касается постельных клопов, закон штата Нью-Йорк требует, чтобы владельцы недвижимости сообщали новым арендаторам о всех случаях обнаружения постельных клопов за год, а также обязаны ежегодно отчитываться о таких инцидентах и методах искоренения клопов.

5. Отсутствие краски со свинцом.

Нью-Йорк запретил использование краски на основе свинца в жилых домах в 1960 году, но в зданиях, построенных до этого времени, свинец все еще может присутствовать. Городской закон о предотвращении отравления свинцом среди детей требует, чтобы хозяева домов выявляли и устраняли опасности, связанные с краской на основе свинца, в квартирах, где проживают маленькие дети в возрасте до шести лет.

6. Краска или обои на стенах.

Лендлорд обязан покрасить или оклеить обоями стены квартиры, чтобы не было открытого гипсокартона. Также домовладелец обязан перекрашивать стены каждые три года. Многие арендаторы не в курсе существования такого закона. Например, если вы живете в квартире пять лет и лендлорд ни разу не делал в ней косметический ремонт – это нарушение. При этом имейте в виду, что стоимость покраски может быть возложена на арендатора только в том случае, если вы запрашиваете особую марку краски или определенный цвет.

7. Окна и вентиляция.

За некоторыми исключениями, в каждой комнате, включая кухню и ванную комнату, должно быть хотя бы одно окно, выходящее на улицу, во двор или другое открытое пространство. Это относится к многоквартирным домам, построенным после 1929 года, и описано в Законе о многоквартирных домах. Если окна нет (а во многих зданиях на кухне или в ванной нет окон), то есть требования к наличию работающей вентиляции.

8. Оконные решетки.

Лендлорд должен установить решетки на всех окнах, включая ванные комнаты, первого этажа, на балконах и террасах в квартирах, где живут дети до 10 лет, а также на каждом окне в помещениях общего пользования.

Если у вас в семье нет маленького ребенка, но по каким-то причинам вам все равно необходимы решетки на окнах, вы можете попросить лендлорда и он обязан их установить.

Впрочем, оконные решетки чаще всего можно увидеть в многоэтажных домах довоенной постройки. В более современных домах установлены окна с ограничителями.

9. Замок на входной двери.

Владелец жилья обязан предоставить вам как минимум один ключ от дверей в квартиру (если требуется больше ключей, то копии вы делаете за свой счет). В многоквартирном доме с более чем тремя квартирами дверь должна иметь прочный засов, открываемый ключом снаружи и поворотной ручкой изнутри, и дополнительный защелкивающийся замок. Также на двери в квартире в многоквартирном доме должны быть цепочка и глазок. Все это прописано в Жилищном кодексе.

10. Почтовый сервис.

В Жилищно-эксплуатационном кодексе также четко прописано, что арендодатель несет ответственность за установку и поддержание в порядке почтовых ящиков.

11. Дополнительные услуги.

Если вы въехали в квартиру в доме, где есть швейцар или, например, помещение для хранения велосипеда, а потом домовладелец решил отказаться от этого, то он обязан предложить замену. Например, вместо швейцара установить систему безопасности или видеокамеру. В ином случае вы можете обсудить это с юристом и подать жалобу на сокращение услуг, тогда ваша арендная плата будет снижена или заморожена до тех пор, пока услуги не будут возвращены.

Многие арендаторы-новички с удивлением узнают, что большинство вещей, которые они считали само собой разумеющимися, арендодатель вовсе не обязан предоставлять. Прежде, чем подписывать договор аренды, читайте его внимательно (лучше, конечно, все документы читать внимательно) – и тогда вы можете попробовать обсудить с лендлордом возможность предоставления каких-то услуг дополнительно. Итак, чего может не быть в вашей квартире:

1. Микроволновая печь и посудомоечная машина.

Абсолютно нет. Как я уже писала выше, это необязательно. Большинство арендодателей устанавливают эту технику, чтобы сделать свои квартиры более конкурентоспособными и привлечь новых жильцов. Но в некоторых домах, особенно старого типа постройки, запрещено устанавливать посудомоечную машину.

2. Кондиционер.

Нет. Более того, если от арендодателей требуется поддерживать определенную температуру в квартире в холодное время года, то летом аналогичного требования не существует. Не хотите покупать кондиционер – дело ваше, используйте веер или ходите в общественные центры с кондиционером. Многие жители Нью-Йорка покупают собственные встраиваемые в окна или переносные напольные кондиционеры, а затем забирают их с собой, когда уезжают. Если вы покупаете кондиционер, вы также несете ответственность за его установку.

Если вы въезжаете в квартиру с кондиционером – это приятный бонус, не более того. В случае его поломки, ремонт или замена осуществляется за ваш счет.

3. Холодильник и плита.

Как правило, да, в квартирах они есть, но по закону лендлорд не обязан предоставлять ни одно, ни другое.  В некоторых квартирах холодильник очень маленький, или плита может быть просто встроенной панелью или двумя конфорками, а не полноразмерной плитой с духовкой.

4. Огнетушители.

Пожарный кодекс города Нью-Йорк не требует, чтобы ваш арендодатель устанавливал переносные огнетушители в вашей квартире или в любых общественных коридорах или коридорах в здании. С одной стороны это нелогично, но пожарная служба требует от жителей немедленной эвакуации при пожаре, а не самостоятельной борьбы с огнем. В попытках воспользоваться огнетушителем вы можете потерять драгоценное время, не покинув квартиру и не позвонив вовремя в службу 911.

Вы можете, конечно, купить свои собственные огнетушители, но все равно должны следовать плану пожарной эвакуации, предоставленному лендлордом. Помните, что огнетушители должны быть лицензированы и имеют срок годности.

5. Сетки на окнах.

Многие жильцы удивляются, что на окнах не стоят противомоскитные сетки, но лендлорды не обязаны их устанавливать. Большинство окон в домах в Нью-Йорке открываются только на 10 см (из соображений безопасности), так что сетки нужно делать на заказ, а это лишние расходы, которых арендодатель традиционно старается избежать.

6. Шторы и карнизы.

Тоже нет. Ни шторы, ни жалюзи, ни карнизы. Все это за ваш счет.

7. Замена лампочек.

Свет должен работать, когда вы въезжаете, но когда лампочки перегорают, заменить их – ваша задача.

8. Возмещение личных убытков или ущерба.

В случае протечки или повреждения имущества арендодатель, как правило, не несет ответственности, если только это не произошло по его вине (например, прорыв старой трубы). Иногда арендодатель может согласиться на урегулирование, но проще всего приобрести так называемую «страховку арендатора».

9. Дополнительные замки и сменные ключи.

Любые дополнительные замки, которые вам могут понадобиться для безопасности, вы покупаете и устанавливаете самостоятельно. Дополнительные комплекты ключей тоже за ваш счет.

10. Шкафы.

По закону, в спальне должно быть хотя бы одно окно. При этом закон ничего не говорит о наличии встроенных или дополнительных шкафов. Вы можете попросить лендлорда встроить или купить шкаф, но это необязательное требование.

11. Кража посылок.

К сожалению, сейчас – особенно с ростом онлайн-продаж – кража посылок стала уже городской обыденностью. Но арендодатель не несет ответственность за оставленную у вашей входной двери и украденную посылку.

Что делать, если лендлорд не выполняет даже минимальные требования, которым он обязан следовать по закону? Первый шаг – связаться с арендодателем и дать ему возможность решить проблему. Желательно отправлять ему жалобу в письменном виде (email или СМС-сообщение), чтобы потом предъявить это в качестве доказательства.

Иногда арендаторы могут добиться снижения арендной платы, если квартира или дом пришли в негодность, нарушены гарантии пригодности для проживания, а арендодатель ничего с этим не делает.

Вы также можете отказаться платить аренду в том случае, если условия проживания в квартире опасны для вашего здоровья. Это включает в себя игнорирование утечек, плесени или неисправной электропроводки, а также борьбу с вредителями, такими как крысы и тараканы. Но нужно понимать, что отказ от ежемесячной выплаты аренды даже на основании нарушения гарантий пригодности к проживанию имеет свои риски. Вас могут вызвать в суд по жилищным вопросам за неуплату аренды, поэтому, если вы решитесь на такой шаг, то лучше сначала проконсультироваться с юристом.

Закон о правах жильцов в штате Нью-Йорк читайте тут, жилищный кодекс Нью-Йорка – тут. По этой ссылке вы найдете статью о росте арендной платы в Нью-Йорке, а здесь – о помощи со счетами за электроэнергию.