Это самый большой рост цен на аренду квартир за восемь лет.

Совет по арендной плате Нью-Йорка (RGB) 22 июня проголосовал за повышение платы на 3,25% за аренду квартир на один год и на 5% за аренду на два года. Это первое крупное повышение цен с 2013 года, и оно затронет миллионы жителей города.

Почти 2,3 миллиона квартир и домов в Нью-Йорке сдаются, 44% от этого рынка приходится на жилье со стабилизированной арендной платой.

В штате Нью-Йорк существует два типа регулирования арендной платы: контроль и стабилизация арендной платы. Контроль за арендой ограничивает размер оплаты, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право собственника выселять арендаторов. Эта программа распространяется только на дома, построенные до 1 февраля 1947 года; при этом одна и та же семья должна непрерывно владеть таким домом с 1 июля 1971 года.

Арендная плата за квартиры, которые входят в эту программу, не может превышать официально установленную максимально допустимую арендную плату, которая корректируется ежегодно RGB по формуле «средняя цена за аренду в год за последние пять лет» или 7,5% (в зависимости от того, что ниже). Арендаторы имеют право оспорить повышение в следующих случаях: сумма, указанная хозяином квартиры, превышает законно регулируемую арендную плату; в доме есть нарушения жилищного кодекса; расходы владельца не оправдывают повышение; владелец не предоставляет необходимые услуги.

Стабилизированная арендная плата распространяется на дома из шести и более квартир, построенные до 1974 года, однако эти дома не должны быть корпоративными. Доля такого жилья в Нью-Йорке составляет 50%. Термин «rent stabilized» означает, что государство ограничивает повышение арендной платы определенной процентной ставкой.

И вот теперь, впервые за восемь лет, RGB подняла процентную ставку для аренды за стабилизированное жилье. Сделано это было из экономических соображений: необходимо помочь арендодателям, столкнувшимся с более высокими налогами на недвижимость и растущими затратами на управление зданиями, поскольку инфляция достигает 40-летнего максимума. Кроме того, за время пандемии владельцы жилья понесли огромные убытки, так как жильцам было разрешено не платить аренду из соображений гуманитарного характера (кто-то заболел, кто-то потерял работу, так как многие фирмы разорились или были вынуждены сократить штат сотрудников).

RGB голосует каждый год, но собрание на этой неделе прошло довольно шумно, учитывая, что тысячи жителей Нью-Йорка недавно потеряли потенциальную защиту от выселения в случае неуплаты аренды. Ожидаемо члены различных организаций, объединяющих арендаторов, призывали RGB, наоборот, заморозить или отменить арендную плату вовсе под лозунгом «Жилье — это право человека». Арендодатели, наоборот, добивались еще большего повышения, но комиссия заявила о своем намерении поддержать компромиссный подход.

Результат голосования знаменует окончание эпохи бывшего мэра Билла де Блазио, который сохранял годовое повышение арендной платы до максимального 1,5% и 2,75% при аренде на год и два года соответсвенно. Но необходимо учесть, что за время его правления инфляция была относительно низкой. Нынешний мэр Адамс принял город с экономикой, сильно пострадавшей во время пандемии, более обеспеченные жители переехали в другие районы или штаты, а инфляция безудержно стремится вверх. Адамс, сам являющийся арендодателем, заявил, что он лоббировал не слишком большое повышение процентной ставки, но при этом понимает и сочувствует владельцам недвижимости, которым необходим доход от аренды, чтобы компенсировать растущие расходы.

– Решение, принятое RGB, к сожалению, станет бременем для арендаторов в это трудное время, и это разочаровывает. В то же время мелкие арендодатели рискуют обанкротиться из-за многолетнего отсутствия повышения цены за жилье. Это в конечном итоге угрожает и качеству жизни арендаторов, которые заслуживают жить в ухоженных, современных зданиях, – заявил Адамс.

Необходимо отметить, что RGB контролируется мэром, который назначает всех членов Комиссии – пятерых от общественности и по два от представителей арендаторов и арендодателей.

В последний раз столь существенное увеличение — 4% за годовую аренду и 7,75% за двухлетнюю – было принято в 2013 году при мэре Майкле Блумберге.

Рост арендной платы коснется примерно двух миллионов жителей Нью-Йорка. Город и так уже является одним из самых дорогих для жизни в стране, и в прошлом году «обошел» в этом рейтинге Сан-Франциско. По данным сайта недвижимости Zumper, средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в городе составляет $3590 в месяц. Согласно недавнему городскому опросу, средний доход людей, живущих в домах со стабилизированной арендной платой, составляет около $47 000 долларов. Доход арендаторов жилья с нерегулируемой платой равен $62 960.

Резкое повышение оплаты приведет к новому витку войны между арендаторами и арендодателями. Жильцы жалуются на то, что не в состоянии платить больше, но при этом хотят жить в отремонтированных квартирах со всеми удобствами. Владельцы недвижимости резонно отмечают, что не в состоянии оплачивать ремонт и поддерживать жилье на должном уровне, как того требует закон, не получая доход. В итоге это приведет либо к тому, что люди вновь будут массово переезжать из города, либо жилой фонд обветшает. Третий вариант – противостояние закончится в судах, куда арендодатели пойдут жаловаться на своих жильцов-неплательщиков, но рассмотрение таких дел может затянуться на годы.

Виктория Авербух

Опубликовано “В Новом Свете” 24 июня 2022 года